Droit immobilier : que se cache-t-il derrière un vice caché?

Acheter une propriété et se rendre compte plusieurs semaines ou mois plus tard qu’elle comporte un défaut majeur est une situation des plus frustrantes. Comment réagir lorsque vous êtes confronté à un vice caché? Dans cet article, nos avocats spécialisés en droit immobilier font le point sur la question. Bonne lecture!


Qu’est-ce qu’un vice caché?
Légalement parlant, un vice caché doit répondre aux conditions suivantes :

  • Être important;
  • Être imperceptible à l’œil nu;
  • Être présent avant la transaction immobilière;
  • Ne posséder aucun lien avec une usure normale;
  • Ne pas être connu de l’acheteur lors de la vente.
  • Peut être connu ou non par le vendeur lors de la vente. 


Quoi faire en cas de vice caché?

En faisant des rénovations dans votre nouvelle maison, vous découvrez des moisissures en quantité phénoménale entre les murs de votre sous-sol? Voici comment procéder :


  1. Informez l’ancien propriétaire de votre « découverte »

    Le plus tôt possible après le constat de la présence d’un vice dont vous ignoriez l’existence, appelez le vendeur pour lui expliquer la situation. Faites-lui également parvenir une lettre de mise en demeure, un document officiel qui lui demande de venir constater les dommages et d’effectuer les réparations à ses frais dans un délai raisonnable. S’il refuse de collaborer, vous devrez recourir à la justice. Idéalement, consultez un avocat pour produire cet avertissement écrit.

  2. Engagez un avocat expert en droit immobilier 

    L’ancien propriétaire conteste votre mise en demeure? Engagez un avocat! Celui-ci vous accompagnera dans votre démarche de réclamation, et poursuite judiciaire, au besoin. Les dommages s’élèvent à moins de 15 000 $? Votre cause sera entendue à la Division des petites créances de la Cour du Québec. Tout au long du processus, vous bénéficierez de conseils éclairés qui vous permettront de tourner la page sur cette situation dans les meilleurs délais.

  3. Votre avocat communiquera avec un expert en bâtiment habitué à témoigner en cour, pour le cas où la cause irait à procès

    Le cas échéant, un inspecteur en bâtiment analysera le rapport d’inspection préachat et inspectera les dommages afin de confirmer si ceux-ci constituent un véritable vice caché — en effet, les problèmes de moisissures pourraient être apparus depuis la transaction immobilière. Enfin, l’expert évaluera le coût approximatif des réparations et consignera ses observations dans un rapport.


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